전세사기 예방 방법 전체 가이드 - 최신 제도와 실전 체크리스트 정리

이해를 돕기위해 AI로 생성한 이미지

 

안녕하세요.
오늘 포스팅에서는 전세사기 예방을 위해 반드시 알아야 하는 핵심 점검 항목과 최신 정부 제도를 하나로 정리해보았습니다. 최근 전세보증금 반환 사고가 지속되면서 제도와 체크리스트가 강화된 만큼, 계약 전·중·후 단계별로 확인해야 할 요소들을 구체적으로 안내드립니다.

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1. 전세사기 증가 배경과 최근 제도 변화

최근 수년간 보증금 미반환, 깡통전세, 위조 위임장 사례가 증가했어요. 이에 따라 정부는 2025년 ‘안심 전세 계약 체크리스트’를 도입해 등기부등본 발급 시 함께 제공하고 있습니다. 권리관계, 선순위 채권, 보증금 반환보증 가입 여부 등 필수 항목을 한 번에 확인할 수 있도록 구성되어 있습니다.

또한 서울시 등 지자체는 AI 기반 전세 위험분석 서비스를 구축해 주택 주소만 입력하면 임대인 신용도, 선순위 채권 여부 등을 자동 분석해 제공합니다. 이를 활용하면 사기 가능성을 크게 낮출 수 있습니다.

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2. 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트

전세계약은 서류와 권리관계 확인이 가장 중요합니다. 아래 항목을 단계별로 점검해 리스크를 사전에 차단해야 합니다.

2-1. 권리관계 확인

• 등기부등본 갑구: 압류, 가압류 등 권리침해 요소 확인
• 등기부등본 을구: 근저당 비율이 과도한지 확인 (전체 가치 대비 60% 이상이면 고위험)
• 다가구주택: 호실별 선순위 보증금 필수 확인

2-2. 적정 시세 점검

• 전세보증금이 시세의 80%를 넘는 경우 높은 위험도
• 빌라, 신축 원룸 등 시세가 불확실한 건물은 실거래가 공개시스템으로 확인

2-3. 세금 체납 여부 확인

• 집주인의 세금 체납액이 보증금보다 선순위인지 확인
• 계약 후에는 세무서에서 본인 확인 없이 체납 정보 확인 가능

2-4. 건축물 용도·불법 건축 확인

• 정부24·세움터에서 주거용도 확인 및 불법 건축물 여부 검사

2-5. 임대인·중개사 검증

• 임대인 신분증, 등기필증 대조해 소유자 일치 여부 확인
• 대리 계약 시 위임장·인감증명서 원본 확인
• 중개사는 국토부 ‘중개사무소 조회’로 등록 여부 검증

2-6. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부

• HUG, SGI 등에서 보증보험 가입 가능 여부 사전 확인
• 2024년 이후 보증조건 완화로 대상 주택 확대

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3. 계약 체결 시 주의해야 할 실전 지침

전세계약서는 작은 실수 하나로 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 아래 사항을 반드시 점검해야 합니다.

3-1. 주소 표기 정확성

• 등기부등본·건축물대장과 동일하게 작성
• 다세대·오피스텔은 동·호수까지 정확히 기입

3-2. 표준계약서 활용 및 특약 명시

• 국토부 표준임대차계약서 사용
• 전입신고·확정일자 필수 명시
• 잔금 지급일, 금액, 관리비 부과 기준 등 세부 기재

3-3. 잔금 지급 직전 다시 등기부 확인

• 새 근저당·가압류가 발생했는지 재확인
• 권리 변동 발생 시 잔금 지급 보류 또는 계약 해제 가능

3-4. 송금은 반드시 임대인 명의 계좌로

• 대리계좌·브로커 계좌 송금 금지
• 임대인 본인과 전화 통화로 계좌·계약 내용 최종 확인

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4. 계약 후 반드시 해야 하는 절차

4-1. 전입신고 및 확정일자 즉시 신청

• 전입신고하면 확정일자가 자동 부여되는 지자체도 있음
• 경매 진행 시 우선변제권 확보에 필수

4-2. 전세보증금 반환보증 가입

• 잔금 지급 후 바로 HUG·SGI에서 보증보험 가입 실행
• 정부는 2025년 기준 소액 임차인 지원 범위를 확대한 상태

4-3. 정기적인 등기부 변동 확인

• 입주 후에도 3~6개월 주기로 등기부 열람
• 갑작스러운 채권 설정 여부 사전 차단 목적

4-4. 임차권등기명령 활용

• 임대인 잠적·보증금 미반환 시 법원에 신청해 대항력 유지
• 다른 곳으로 이사 가능하며 경매 시 권리 보호 가능

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5. 전세사기 주요 유형과 대응법 정리

유형 특징 예방법·대응책

깡통전세	근저당·채권액이 매매가보다 높아 보증금 회수 어려움	시세 대비 보증금 비율 80% 이하 유지, 등기부 채권 확인
가짜 임대인 계약	소유자 행세하는 위조 문서 기반 사기	신분증·등기부 대조, 위임장·인감증명서 원본 확인
월세 → 전세 둔갑	브로커가 월세 계약 후 전세로 속여 보증금 횡령	중개사 등록 여부 확인, 임대인 실소유 여부 확인
보증금 미반환	계약 종료 후 고의 미반환	내용증명, 임차권등기명령, 지급명령·소송 활용

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6. 정부·지자체 지원 제도

6-1. 안심 전세 계약 체크리스트 제공

등기부등본 발급 시 자동 제공되며, 권리관계·선순위채권·보증보험 가입 여부 등 핵심 정보 포함.

6-2. AI 기반 전세 위험 분석 서비스

서울주거포털 등에서 제공하며, 주소 입력만으로 위험도 진단.

6-3. 전세사기 피해자 특별법 지원

긴급 주거지원, 저금리 대출, 경매 유예 등이 포함되며 2025년까지 확대 적용 중.

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결론: 안전하게 전세계약을 진행하려면

전세사기를 예방하려면 계약 전 권리관계와 시세, 임대인 신원, 세금 체납 여부를 철저히 확인해야 합니다. 계약 과정에서는 표준계약서를 활용하고 주소 및 지급 일정을 명확히 기재하는 것이 중요하며, 잔금 지급 직전까지 등기부 변동을 다시 확인해야 합니다.

계약 후에는 전입신고와 확정일자, 보증보험 가입까지 즉시 완료해야 하며, 주기적인 등기부 점검과 정부의 체크리스트·AI 서비스 활용을 통해 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

세입자가 직접 챙길 수 있는 항목만 제대로 확인해도 전세사기 가능성은 상당히 낮아집니다. 실전 체크리스트를 기반으로 안전한 전세계약을 준비해보시길 바랍니다.