전세사기 피해 발생 시 반드시 따라야 할 종합 대응 가이드

안녕하세요.
오늘 포스팅에서는 최근 급증하고 있는 전세사기 피해에 대비하기 위해, 전세사기 피해 시 반드시 따라야 할 법적·행정적 절차를 단계별로 정리했습니다.
전세보증금을 돌려받지 못하거나 허위 계약으로 권리가 침해된 경우, 초기 대응 속도에 따라 보증금 회수 가능성이 크게 달라집니다.
아래 내용은 실제 피해지원센터와 법률 가이드라인을 기준으로, 실무적으로 바로 적용할 수 있도록 정리한 내용입니다.

1. 계약 상태 점검과 핵심 증거 확보

전세사기 피해 대응의 시작은 계약 구조와 위험 요소를 정확하게 파악하는 것입니다.

1. 만기일 도래 후 임대인의 반환 지연 또는 연락 회피 여부 확인.
2. 등기부등본을 통해 선순위 근저당·가압류·가처분 등 권리관계 확인.
3. 확정일자부, 보증금 계좌 이체 내역, 문자·통화 기록, 내용증명 발송 내역 확보.
4. 계약서, 전입세대열람원, 건물 시세 확인 자료 스캔·복사.

이 자료들은 고소장·민사 소장·보증보험 심사 등에서 핵심 증거로 활용됩니다.

2. 임대인에게 계약해지 및 보증금 반환 요구 통보

보증보험이나 소송 절차를 진행하려면 임대인에게 공식적으로 반환 요구 의사표시를 해야 합니다.

• 내용증명 발송을 통해 갱신 거절 의사와 보증금 반환 요구를 명확히 전달.
• 내용증명은 추후 법적 분쟁에서 임차인의 정당한 의사표시를 증명하는 주요 자료.

특히 보증보험·배상명령·민사소송은 반환 요구 의사표시가 선행되어 있어야 진행 가능합니다.

3. 사기 혐의 신고(형사 절차)

사기 정황이 명확한 경우에는 즉시 형사 절차를 진행해야 합니다.

• 고소장 작성: 피해 경위, 임대인의 기망 행위, 선순위 채권 과다 여부, 계약 당시 설명 불일치 등을 구체적으로 작성.
• 관할 경찰서 접수 후 조사 절차 진행.
• 사건이 검찰로 송치되면 사기죄 성립 여부 판단.
• 유죄 판결 시 배상명령 제도 활용 가능.

배상명령은 형사판결에 보증금 반환 명령을 포함시키는 제도로, 별도의 민사소송 없이도 집행권원을 확보할 수 있다는 점에서 매우 유리합니다.

4. 임차권등기명령 신청 – 보증금 회수의 필수 단계

이사를 해야 하는 상황에서 보증금을 받지 못했다면 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

임차권등기의 효과

• 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지.
• 주택이 경매·공매로 넘어가도 배당 순위가 보존됨.
• 임대인의 임의 처분을 방지하고 심리적 압박 효과.

신청 시 필요한 서류

• 임대차계약서 사본
• 전입세대열람원
• 확정일자 확인서
• 미지급 보증금 산정 자료
• 신분증 및 신청서

임차권등기명령은 보증보험 신청·경매 배당·강제집행 모두에 필요한 핵심 절차입니다.

5. 전세보증금반환보증(보증보험) 청구 절차

보증보험 가입이 되어 있는 경우 가장 빠르게 보증금을 회수할 수 있는 방법입니다.

보증보험 이행청구 가능 조건

• 계약 만료 후 1개월이 지나도 반환이 이루어지지 않은 경우.
• 계약 기간 중 주택이 경매·공매 진행되었으나 배당을 받지 못한 경우.
• 임차권등기명령이 완료된 상태여야 함.

이행청구 절차

1. 사고 사실 신고.
2. 이행청구서 제출.
3. 보증기관 심사.
4. 보증금 지급.

평균 6~8주가 소요되며, 서류 누락 시 지연될 수 있습니다.

6. 전세사기피해자 결정 신청 – 특별법 지원

보증보험이 없거나 보증금 전액 회수가 어려운 경우에는 국토부 특별법을 통해 피해자로 인정받을 수 있습니다.

피해자 결정 요건

• 전입신고·확정일자 구비.
• 보증금 5억 이하(서울 7억 이하).
• 동일 주택 또는 동일 임대인에게 다수의 피해 발생.
• 임대인의 반환 의사 부재 또는 사기 가능성 존재.

지원 종류

• 긴급 임시 거처 제공.
• 금융 지원(저리 대출, 연체 정보 완화 등).
• 경·공매 절차 지원.
• 법률 상담·심리 상담 지원.

피해자로 인정되면 전세사기로 인해 발생하는 추가 피해를 최소화할 수 있습니다.

7. 민사소송을 통한 보증금 회수

보증보험이 없거나 배상명령이 불가한 경우에는 민사소송을 통해 보증금을 청구해야 합니다.

민사소송 절차

1. 내용증명 발송.
2. 소장 작성 및 법원 접수.
3. 변론 및 판결.
4. 판결 확정 후 강제집행(부동산, 예금, 급여 압류).

민사소송은 시간이 걸리지만, 판결을 통해 법적 회수권을 확보할 수 있습니다.

8. 피해 대응 시 반드시 지켜야 할 주의사항

• 전출신고 금지: 대항력 상실.
• 확정일자 해제 금지: 우선변제권 상실.
• 누락된 서류 없이 모든 자료를 체계적으로 보관.
• 시세 대비 대출 비율 높을 경우 위험도 증가.
• 전문가 상담 필수.

전세사기 피해는 초기에 정확한 절차를 밟는 것이 가장 중요합니다.
계약 상황 점검부터 형사·민사 절차, 보증보험·특별법 활용까지 모든 단계를 정확히 진행하면 보증금 회수 가능성이 크게 높아집니다.

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